Мы наблюдаем демографический домагеддон… который продлится, как минимум, до 2035 года

91% от всех американских покупателей домов находятся в возрасте от 20 до 69 лет, сказано в отчете Национальной ассоциации риелторов (NAR). В 2015 году Милленниалы (20-35 лет) совершили 35% покупок, Поколение “Х” (35-50 лет) купили 26%, Бумеры (51-70 лет) — 31% и Безмолвное поколение (70+ лет) – 9%. Я не большой фанат статистики NAR, но в данном случае все логично: большей части потенциальных покупателей недвижимости нужны доходы, чтобы стать реальными покупателями, а большая часть семидесятилетних и старше, как правило, находятся на пенсии, имея при этом самые низкие средние доходы из всех вышеприведенных групп.

И здесь кроется очень большая проблема для рынка жилой недвижимости… график, приведенный внизу, указывает, что 70% роста количества потенциальных покупателей жилья (20 лет и выше) в период с 2017 по 2030 год придется на группу людей 70 лет и старше (график указывает среднегодовой темп прироста двух групп с 2000 по 2016 год (слева) и с 2017 по 2030 год (справа)). Эта ситуация беспрецедентна для США.

1

В более широком контексте: график внизу указывает среднегодовой рост населения в возрасте от 20 до 69 лет (красная линия) и среднегодовой рост населения в возрасте 70+ лет (синяя линия), начиная с 1980 года. Это беспрецедентное предстоящее пересечение линий означает огромнейший удар по рынку жилой недвижимости и экономике в целом.

2

Предстоящие резкое уменьшение количества потенциальных покупателей жилья и сопутствующее увеличение более возрастной группы населения (тех, которые с большей вероятностью станут продавцами жилья) должно рассматриваться, как повод для серьезных переживаний, учитывая следующее:

  • Цены на жилье находятся на уровне пиков 2007/2008 годов или близки к ним, и это означает, что любые новые инвестиции потребуют больших средств для того, чтобы достичь положительного кэш-флоу
  • Ипотечные ставки не могут снизится еще больше в то время, как их рост крайне вероятен (если, конечно, Федрезерв не возобновит программу количественного смягчения и не установит отрицательные ставки)
  • Текущие стандарты заимствований гораздо более строги, по сравнению с теми, что существовали в 2007/2008 годах
  • Доллар, вероятно, продолжит свое укрепление, тем самым делая недвижимость для иностранных покупателей все более дорогой…
  • Ставки аренды и коэффициент арендных ставок к доходам находятся на рекордно высоких уровнях, далеко обогнав значения 2008 года… сохранение темпа роста арендных ставок маловероятно. Напротив, снижение арендных ставок кажется более правдоподобным развитием ситуации.

Добавьте к этому темпы нового строительства, которые продолжают ускоряться (хотя они и составляют лишь половину от того, что мы наблюдали в 2008 году, тем не менее, эти темпы слишком высоки для того, чтобы рынок смог абсорбировать новое предложение, учитывая меняющуюся динамику демографии). С таким малым количеством новых покупателей, растущим количеством новых домов и наличием стольких вероятных продавцов… должен быть задан один простой вопрос, кто купит все эти дома и по каким ценам?

Опубликовано 24.08.2016 г.

Demographic HomeMageddon Underway…Will Last Until at Least 2035

 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *